Onrendabele exploitatie van onroerend goed
n Nederland hebben vele verhuurders te maken met een onrendabele exploitatie van het aan hen in eigendom toebehorende onroerend goed doordat de exploitatiekosten hiervan hoger zijn dan de opbrengsten. Het huidige systeem van wetgeving op het gebied van huur/verhuur van woonruimte maakt het voor de verhuurder bijna onmogelijk om middels een huurprijsverhoging te bewerkstelligen dat er per saldo een bepaald rendement voor de verhuurder overblijft. Dit heeft te maken met de sterke rechtsbescherming waaronder de huurprijsbescherming van de huurder hierbij expliciet doelende op het huurpuntenstelsel aan de hand waarvan de redelijke huurprijs wordt vastgesteld.
De hierboven geschetste problematiek van de onrendabele verhuur was in vorige eeuw voor een Poolse verhuurder aanleiding om zich hierover te beklagen bij verschillende gerechtelijke instanties in Polen. Doch de verhuurder kreeg overal de deksel op haar neus. Uiteindelijk heeft zij een klacht ingediend bij het Europese Hof van de Rechten van de Mens (EHRM) die in 2005 haar klacht deels gegrond namelijk dat de Poolse huurwetgeving in strijd was met “fair balance” in de zin van artikel 1 van het Eerste Protocol van het EVRM, het beginsel dat aangeeft dat er een rechtvaardig evenwicht moet zijn tussen de eisen van het algemeen belang en de bescherming van de rechten van het individu. Het moest volgens het Hof mogelijk zijn voor huiseigenaren om de onderhoudskosten te verhalen en om een minimumwinst uit de huurrelatie te halen, om het geleden verlies te verhalen of om op termijn tot een kostendekkend huurprijsniveau te komen.
Er zijn sedert deze uitspraak verschillende soortgelijke cases, waarbij de strekking van de vordering was om tot een huurprijsverhoging te komen op grond van onrendabele huur, ter beoordeling voorgelegd aan verschillende kantonrechters in eerste aanleg doch ook aan het Gerechtshof in hoger beroep. Met uitzondering van een enkele kantonrechter die in hoger beroep door het Gerechtshof weer vervolgens op de vingers werd getikt lijkt er tot op heden geen rechter bereid in deze kwestie een baanbrekende en verhuurders welgevallige uitspraak te willen doen.
Rechters oordelen dat het huidige systeem van wetgeving reeds zou voorzien in mogelijkheden voor verhuurders om op legale wijze te worden gecompenseerd voor de onrendabele huur waardoor deze niet langer onrendabel zou zijn. Bovendien voelen de rechters er weinig voor om op de stoel van de wetgever plaats te nemen en zijn de rechters van oordeel dat de wetgever aan zet is.
Naar mijn oordeel is dat geen valide argument van de zittende magistraten nu wetgeving juist evolueert op basis van jurisprudentie. Jurisprudentie wordt weer gevormd door uitspraken van rechters op basis van spitsvondigheden van creatieve, bevlogen, strijdvaardige advocaten. Als iedereen de wet als rechtvaardig zou beschouwen zou de wetgeving alsdan ook nimmer wijzigen. Bovendien zou iedere rechter kunnen volstaan door een verwijzing naar de wet. Met de maatschappij en de mens evolueert ook het recht. Wetgeving die bijna twee eeuwen oud is kan in de huidige samenleving in concrete situaties als evident onrechtvaardig worden ervaren.
Welnu, het kan toch onmogelijk de bedoeling zijn geweest van de wetgever om de wetgeving zo verhuurderonvriendelijk te redigeren waardoor excessen als de onderhavige waarbij anno 2014 sprake is van vele schrijnende gevallen van onrendabele huur tot in lengte van jaren kunnen blijven voortbestaan. Wellicht heeft de wetgever een lange adem op dit punt maar dat hebben vele verhuurders die met onrendabele huur en dus vermogensverlies kampen niet.
Indien - zoals de rechtspraktijk het afgelopen decennium is gebleken - de rechters niet bereid zijn voort te borduren op deze uitspraak van het Europese Hof van de Rechten van de Mens en met de vinger blijven wijzen naar de wetgever die deze uitspraak van het hof moet implementeren in de nationale huurwetgeving en deze wetgever geeft niet thuis zal alsdan de wetgever door de rechter moeten worden veroordeeld om tot implementatie van de uitspraak van het Europese Hof over te gaan, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom indien de Staart niet vrijwillig zou voldoen aan de veroordeling.
Wat heeft een uitspraak van het Europese Hof nog voor rechtskracht indien Nederland deze ten volle straffeloos zou kunnen blijven negeren? Nederland heeft de rechtsmacht van het Europse Hof bij Verdrag aanvaard middels de ondertekening hiervan. Kennelijk is de Nederlandse wetgever/Staat der Nederlanden zulks vergeten in het afgelopen decennium.
KLC vindt dit een onaanvaardbare gang van zaken en zij neemt graag namens alle verhuurders die zich aangesproken voelen door deze kwestie het voortouw door een gerechtelijke procedure aanhangig te maken tegen de Staat der Nederlanden teneinde deze implementatie van deze uitspraak in wetgeving te bespoedigen.
Bussum, 1 december 2014
KLC
n Nederland hebben vele verhuurders te maken met een onrendabele exploitatie van het aan hen in eigendom toebehorende onroerend goed doordat de exploitatiekosten hiervan hoger zijn dan de opbrengsten. Het huidige systeem van wetgeving op het gebied van huur/verhuur van woonruimte maakt het voor de verhuurder bijna onmogelijk om middels een huurprijsverhoging te bewerkstelligen dat er per saldo een bepaald rendement voor de verhuurder overblijft. Dit heeft te maken met de sterke rechtsbescherming waaronder de huurprijsbescherming van de huurder hierbij expliciet doelende op het huurpuntenstelsel aan de hand waarvan de redelijke huurprijs wordt vastgesteld.
De hierboven geschetste problematiek van de onrendabele verhuur was in vorige eeuw voor een Poolse verhuurder aanleiding om zich hierover te beklagen bij verschillende gerechtelijke instanties in Polen. Doch de verhuurder kreeg overal de deksel op haar neus. Uiteindelijk heeft zij een klacht ingediend bij het Europese Hof van de Rechten van de Mens (EHRM) die in 2005 haar klacht deels gegrond namelijk dat de Poolse huurwetgeving in strijd was met “fair balance” in de zin van artikel 1 van het Eerste Protocol van het EVRM, het beginsel dat aangeeft dat er een rechtvaardig evenwicht moet zijn tussen de eisen van het algemeen belang en de bescherming van de rechten van het individu. Het moest volgens het Hof mogelijk zijn voor huiseigenaren om de onderhoudskosten te verhalen en om een minimumwinst uit de huurrelatie te halen, om het geleden verlies te verhalen of om op termijn tot een kostendekkend huurprijsniveau te komen.
Er zijn sedert deze uitspraak verschillende soortgelijke cases, waarbij de strekking van de vordering was om tot een huurprijsverhoging te komen op grond van onrendabele huur, ter beoordeling voorgelegd aan verschillende kantonrechters in eerste aanleg doch ook aan het Gerechtshof in hoger beroep. Met uitzondering van een enkele kantonrechter die in hoger beroep door het Gerechtshof weer vervolgens op de vingers werd getikt lijkt er tot op heden geen rechter bereid in deze kwestie een baanbrekende en verhuurders welgevallige uitspraak te willen doen.
Rechters oordelen dat het huidige systeem van wetgeving reeds zou voorzien in mogelijkheden voor verhuurders om op legale wijze te worden gecompenseerd voor de onrendabele huur waardoor deze niet langer onrendabel zou zijn. Bovendien voelen de rechters er weinig voor om op de stoel van de wetgever plaats te nemen en zijn de rechters van oordeel dat de wetgever aan zet is.
Naar mijn oordeel is dat geen valide argument van de zittende magistraten nu wetgeving juist evolueert op basis van jurisprudentie. Jurisprudentie wordt weer gevormd door uitspraken van rechters op basis van spitsvondigheden van creatieve, bevlogen, strijdvaardige advocaten. Als iedereen de wet als rechtvaardig zou beschouwen zou de wetgeving alsdan ook nimmer wijzigen. Bovendien zou iedere rechter kunnen volstaan door een verwijzing naar de wet. Met de maatschappij en de mens evolueert ook het recht. Wetgeving die bijna twee eeuwen oud is kan in de huidige samenleving in concrete situaties als evident onrechtvaardig worden ervaren.
Welnu, het kan toch onmogelijk de bedoeling zijn geweest van de wetgever om de wetgeving zo verhuurderonvriendelijk te redigeren waardoor excessen als de onderhavige waarbij anno 2014 sprake is van vele schrijnende gevallen van onrendabele huur tot in lengte van jaren kunnen blijven voortbestaan. Wellicht heeft de wetgever een lange adem op dit punt maar dat hebben vele verhuurders die met onrendabele huur en dus vermogensverlies kampen niet.
Indien - zoals de rechtspraktijk het afgelopen decennium is gebleken - de rechters niet bereid zijn voort te borduren op deze uitspraak van het Europese Hof van de Rechten van de Mens en met de vinger blijven wijzen naar de wetgever die deze uitspraak van het hof moet implementeren in de nationale huurwetgeving en deze wetgever geeft niet thuis zal alsdan de wetgever door de rechter moeten worden veroordeeld om tot implementatie van de uitspraak van het Europese Hof over te gaan, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom indien de Staart niet vrijwillig zou voldoen aan de veroordeling.
Wat heeft een uitspraak van het Europese Hof nog voor rechtskracht indien Nederland deze ten volle straffeloos zou kunnen blijven negeren? Nederland heeft de rechtsmacht van het Europse Hof bij Verdrag aanvaard middels de ondertekening hiervan. Kennelijk is de Nederlandse wetgever/Staat der Nederlanden zulks vergeten in het afgelopen decennium.
KLC vindt dit een onaanvaardbare gang van zaken en zij neemt graag namens alle verhuurders die zich aangesproken voelen door deze kwestie het voortouw door een gerechtelijke procedure aanhangig te maken tegen de Staat der Nederlanden teneinde deze implementatie van deze uitspraak in wetgeving te bespoedigen.
Bussum, 1 december 2014
KLC